Compra e venda de imóvel: Veja as certidões mais importantes para uma transação segura

Isso acontece mais do que parece. Comprar ou vender um imóvel sem verificar todas as certidões pode trazer sérios problemas — e prejuízos

Fonte: Da redação/Foto: Pexels - Publicada em 20 de junho de 2025 às 10:48

Você já ouviu aquela história de alguém que comprou um imóvel e, depois, descobriu que ele estava envolvido em uma briga judicial? Ou que o antigo dono devia meio mundo e o imóvel acabou sendo penhorado?

Isso acontece mais do que parece. Comprar ou vender um imóvel sem verificar todas as certidões pode trazer sérios problemas — e prejuízos.

Mas afinal, quais certidões são realmente importantes? Por que elas existem? Onde conseguir? E como saber se a documentação está mesmo limpa?

Essas são as perguntas que vamos responder conteúdo sobre certidões. Leia até o fim e evite surpresas desagradáveis na hora de fazer um dos maiores investimentos da sua vida.

O que são certidões e por que elas são importantes?

Certidões são documentos oficiais que informam a situação legal do imóvel e das pessoas envolvidas na negociação. Elas servem para mostrar, por exemplo, se há dívidas, processos, ações judiciais, disputas familiares, penhoras ou outros riscos que possam afetar a posse do bem.

Mesmo que o imóvel pareça em ordem por fora, só com as certidões você pode ter certeza de que ele está realmente livre para ser vendido.

Certidões mais importantes na compra e venda de um imóvel

Vamos dividir as certidões em dois grupos: as do imóvel e as das pessoas envolvidas. Ambas são essenciais para uma transação segura.

Certidões do imóvel

1. Certidão de matrícula atualizada

É o documento mais importante. Mostra todo o histórico do imóvel: quem é o dono, se houve vendas anteriores, se há penhoras, hipotecas, usufruto, inventário em andamento e muito mais.

1. Onde tirar: No Cartório de Registro de Imóveis onde o bem está registrado.
2. Importância: Confirma se o vendedor é realmente o dono e se o imóvel pode ser transferido.

2. Certidão negativa de ônus reais

Pode vir junto com a matrícula ou separada, dependendo da região. Indica se o imóvel tem alguma dívida registrada oficialmente, como financiamento ou hipoteca.

1. Onde tirar: No mesmo cartório onde está registrada a matrícula.
2. Importância: Garante que o imóvel está livre para venda sem dívidas atreladas.

3. Certidão negativa de IPTU e débitos municipais

Mostra se há pendências de tributos como IPTU ou taxas municipais (ex: lixo, iluminação).

1. Onde tirar: Prefeitura ou site da Secretaria da Fazenda do município.
2. Importância: Dívidas do imóvel acompanham o bem, não o dono. Se houver pendência, o novo comprador pode ter que pagar.

4. Planta e habite-se

Esses documentos atestam que a construção do imóvel é legal, foi aprovada pela prefeitura e pode ser habitada.

1. Onde tirar: Prefeitura, setor de obras ou urbanismo.
2. Importância: Sem eles, o imóvel pode ser considerado irregular, o que dificulta financiamentos ou transferências.

Certidões dos vendedores (e às vezes dos compradores)

5. Certidões negativas da Justiça (Federal, Estadual e Trabalhista)

Essas certidões indicam se o vendedor responde a processos judiciais que possam comprometer a venda do bem, como dívidas, ações trabalhistas ou falências.

1. Onde tirar: Sites dos tribunais (TRFs, TJs, TRT).
2. Importância: Um imóvel pode ser bloqueado pela Justiça se o dono estiver sendo processado.

6. Certidão de protesto

Mostra se a pessoa tem dívidas em aberto com cobrança formal (como cheques devolvidos ou notas promissórias).

1. Onde tirar: Cartórios de protesto da cidade onde o vendedor mora ou atua.
2. Importância: Indica risco de ações futuras que podem atingir o patrimônio.

7. Certidão da Receita Federal – Dívida Ativa

Confirma se o vendedor deve à União (como impostos atrasados ou INSS).

1. Onde tirar: Site da Receita Federal.
2. Importância: Grandes dívidas podem levar à penhora de bens, inclusive imóveis.

8. Certidão de regularidade do CPF ou CNPJ

Confirma se os dados do vendedor estão corretos e ativos no sistema da Receita Federal.

1. Onde tirar: Site da Receita.
2. Importância: Evita fraudes e garante validade legal nos contratos.

E se o vendedor for casado?

Se o vendedor for casado em comunhão de bens, o cônjuge também precisa assinar a venda e apresentar todas as certidões pessoais. Isso evita que, no futuro, o cônjuge alegue que não autorizou a venda.

E se o imóvel estiver em inventário?

Se o dono faleceu, o imóvel só pode ser vendido após a conclusão do inventário (judicial ou extrajudicial). Enquanto isso, ele está bloqueado para venda, mesmo que um herdeiro tente negociar.

O que acontece se eu não pedir as certidões?

Você pode comprar um imóvel que:

1. Tem dívidas escondidas
2. Está em disputa judicial
3. Foi vendido por quem não tinha autorização
4. Pode ser penhorado depois da venda

O prejuízo pode ser alto: perda do imóvel, processos demorados e custos inesperados. Por isso, pedir e analisar as certidões não é exagero — é proteção.

Onde conseguir essas certidões?

A maioria das certidões pode ser solicitada online. Aqui estão os principais canais:

1. Cartório de Registro de Imóveis (muitos têm site próprio)
2. Prefeitura do município (IPTU e habite-se)
3. Receita Federal (CPF, CNPJ, dívidas)
4. Sites dos tribunais (Estadual, Federal, Trabalhista)
5. Cartórios de Protesto (muitos integrados em sistemas estaduais)

Se tiver dúvidas, um advogado ou um despachante imobiliário pode ajudar a montar a lista de documentos e verificar sua validade.

Conclusão

Comprar ou vender um imóvel não é só assinar papéis. É um processo que envolve riscos legais e financeiros reais. E a única forma de se proteger é exigindo as certidões certas, no momento certo.

Esses documentos mostram a verdade por trás do imóvel — o que os olhos não veem. E garantem que a compra seja limpa, segura e sem surpresas futuras.